Нова тенденция скова имотния пазар, всичко започна от Пловдив!
„В момента пазарът на имоти у нас е нормален и стабилен. Има интерес към покупката на жилища, който се отразява върху ръста на цените.
Само че категорично не можем да говорим за никакво надценяване на пазара, по данните на БНБ, което би било индикация за имотен балон“, това заяви председателят на Националното сдружение „Недвижими имоти“ Добромир Ганев.
Експертът обясни, че само на два пазара в света има индикации за имотен балон. Ръстът на лихвите и високата инфлация през последните две години доведоха до рязко намаляване на дисбаланса на пазарите на имоти в големите финансови центрове, според индекса UBS Global Real Estate Bubble. Според изданието през 2023 г.
само на два от пазарите в света има риск от балон
и това са швейцарският град Цюрих и японската столица Токио, припомни Ганев, цитиран от „Марица“.
В Цюрих например имоти в центъра на града се предлагат по 23 000 евро/кв.м, което го прави най-скъпия град в Европа. Милано заема 9-о място с 9000 евро/кв. м. В същото време Пловдив заема 44-то място със средна цена на жилище от 1352 евро/кв. м, а София е на 17-о – с 2500 евро/ кв. м, но в класация за градовете от Източна Европа.
В друга европейска класация за цените на имотите обаче градът под тепетата заема 162-ро място, което ясно показва, че не можем да говорим за надценяване на имотите у нас, посочи експертът.
В Пловдив броят на сключените сделки с жилищни имоти е 7415, т.е. скочил е с близо 38% за периода април-юни спрямо януари-март 2023 г. Реално обаче на база миналата година има дори намаление на сделките – със 17.3%.
Под тепетата се наблюдава една нова тенденция – по-голямо поскъпване на новото строителство. През второто тримесечие на 2023 г. цените на имоти в Пловдив са поскъпнали с 6,8% спрямо първото тримесечие на годината и със 17,6% на годишна база.
От големите градове само във Варна има по-голям ръст на цените, включително на тримесечна (+7,9%) и годишна база (+20,3%). Индексът на потребителските цени за месец юни 2023 г. спрямо месец юни 2022 г. e 108,7%, т.е.
инфлацията е 8,7% при 17,6% поскъпване на жилищата.
Лихвите по жилищните заеми в България остават ниски за разлика от повечето страни в Европа. На този фон бележим ръст в броя на отпуснати ипотечни кредити, посочи експертът.
Той допълни, че с повишаването на лихвите се очаква да се задълбочи тенденцията към изчакване от страна на купувачите, но колко ще е дълъг този период, ще зависи и от лихвената политика на Европейската централна банка.
Според Добромир Ганев в момента пазарът продължава да е подвластен на проблемите в икономиките на Европа, на военните действия, на инфлационните процеси, на увеличенията на лихвените проценти от ЕЦБ и на политическите кризи в България.
„От друга, регистрираме стабилен трудов пазар и продължаващ изпреварващ инфлацията ръст на средните брутни възнаграждения на работещите за 2023 г. Както предвидихме в края на миналата година, имотният пазар регистрира спад, но той е относително лек и има вероятност да не е продължителен, казва още експертът.
Една от основните причини за това според него се дължи на зaкoнoвaтa peгyлaция зa фopмиpaнe нa бaзoвитe лиxви пo лeвoвитe кpeдити зa нaceлeниeтo (в т. ч. и жилищнитe) и пopaди виcoкoтo нивo нa лeвoвa ликвиднocт oт пpивлeчeни cpeдcтвa (дeпoзити и cмeтки нa гpaждaнитe), както и конкуренцията в бaнкoвия ceктop.
Другата причина е намалялото предлагане на жилища
„Очакваните от някои спадове при ИЖЦ (индекс на цените на жилищата) на годишна база все още не са факт. Станахме свидетели на забавяне на ръстовете на ИЖЦ, а в някои райони още до края на годината може да регистрираме спадове на годишна база“, твърди Ганев.
Факторите, които ограничават нарастването на цените, са отслабването на нагласите на домакинствата за придобиване на жилище и понижението на обема на сключените сделки за покупко-продажба.
Фактори, които подкрепят търсенето на жилища и съответно допринасят за повишението на цените им, са растеж на доходите от труд, силна кредитна активност, отрицателни реални лихвени проценти по жилищните кредити, натрупаните спестявания и ограничени алтернативи за тяхното инвестиране в среда на отрицателни реални лихвени проценти по депозитите.
11 характеристики на пазара в настоящия момент:
1. Въпреки спада на обема сделки в страната, пазарът е динамичен в основните големи градове на страната, като за почти всички от тях H1/2023 е третото най-силно полугодие от 2008 г. За Варна например е второ по обем сделки за същия период.
2. Евентуално положително развитие по приемането на страната в еврозоната през 2025 г. ще окаже позитивно влияние на пазара.
3. Регистрираме забавяне на сроковете за реализация на жилищните единици.
4. Внимание при проекти „на зелено“ с неосигурено банково или собствено финансиране.
5. Много добри условия по ипотечните продукти на банките.
6. Продължаващо подобрение на наемния жилищен пазар.
7. Проблемен офисен пазар и увеличаващ се процент на незаети офисни площи. Слаба активност при нови проекти за офисни сгради.
8. Сложен пазар на търговски площи извън търговските центрове.
9. Значителен интерес за покупка на жилище от българи, живеещи и работещи в чужбина.
10. Все още активни миграционни процеси към София, Варна, Пловдив и Бургас поради значителните икономически дисбаланси в различните райони в страната.
11. Сериозен дългосрочен проблем пред пазара са данните за намалението с 900 хил. души в трудоспособна възраст за последните 10 години.
